Panduan Lengkap untuk Berinvestasi di Properti Komersial

Anda dapat membiayai properti investasi pertama Anda jika Anda memiliki kredit, tetapi sebagai aturan praktis, saya lebih suka membayar tunai untuk semua investasi real estat saya. Dengan cara ini saya 

dapat mempertahankan investasi sampai waktunya tepat dan menjamin diri saya ROI yang saya cari. Jika Anda memilih untuk membeli properti investasi melalui pembiayaan, Anda harus siap melakukan 

pekerjaan itu dan melakukannya dengan cepat. Pembiayaan hanya berfungsi dalam situasi di mana Anda dapat membalik rumah dengan biaya paling sedikit ditambah biaya untuk menghindari brosur penjualan properti 

pembayaran bunga memotong keuntungan Anda. Juga Anda harus mempertimbangkan bahwa kapan pun Anda membiayai, Anda akan mendapat pembayaran. Memang jumlah pembayaran setahun akan 

jauh lebih sedikit daripada jika Anda membeli properti dengan uang tunai, Anda harus memiliki arus kas terjamin dan dana darurat yang dapat menutupi pembayaran sampai Anda dapat mencairkan investasi Anda.

Hal kedua yang Anda butuhkan adalah nilai.

Kenali pasar Anda dan ketahui produk Anda. Saya untungnya memiliki teman dekat yang baik yang merupakan makelar. Dia dapat mencari rumah serupa yang baru-baru ini terjual dan memberi tahu saya fitur apa yang mereka miliki, masalah apa yang mereka hadapi, berapa lama di pasaran, dan berapa harga akhirnya terjual.

Saya menyisir realtor.com, dan mengawasi lelang atau rumah yang "dijual oleh pemilik". Ketika saya melihat salah satu yang menurut saya dapat didaftarkan dengan nilai yang tinggi (10.000 di bawah pasar adalah minimum saya untuk mempertimbangkan tempat itu), saya menelepon makelar saya, memberi tahu alamatnya dan menyuruhnya untuk menarik beberapa yang sebanding. Dia pertama kali menelusuri rumah dengan ukuran luas, ukuran lot, kamar, kamar mandi, tempat parkir, dan lokasi yang serupa. Ini biasanya memberi saya ide bagus tentang apa yang bisa saya dapatkan untuk rumah apa adanya.

Jika nilainya masih ada, saya akan masuk dan memeriksa tempat itu. Saya mencari pembaruan dan masalah yang mudah. Masalah membutuhkan uang, pembaruan menghasilkan uang. Jadi saya suka mencari tempat yang tidak membutuhkan banyak pekerjaan untuk berada dalam kondisi baik tetapi memiliki hal-hal seperti, lemari usang, karpet di atas lantai kayu keras yang bagus, kamar mandi usang, dan sedikit masalah kosmetik. Ini adalah hal-hal yang memberi Anda kesempatan untuk menghasilkan uang. Jika Anda memperbarui kamar mandi dan dapur, dan menyabuni cat baru, mengganti karpet, atau lebih baik lagi menggosok beberapa lantai kayu keras, Anda akan menginvestasikan kembali sepuluh kali lipat.

Jika saya tidak melihat sesuatu yang besar, saya akan melihat melalui pembanding saya untuk hal-hal yang saya rencanakan untuk dilakukan pada rumah tersebut. Misalnya, mana yang memiliki lantai kayu keras, mana yang memiliki dapur atau kamar mandi yang diperbarui? Tambahkan semua hal ini bersama-sama dan Anda akan merasakan apa yang bisa Anda jual rumah itu. Tapi ingatlah untuk bersikap realistis!

Saya suka berpikir bahwa saya memberi keluarga yang baik. Saya mengambil POS dan mengubahnya menjadi American Dream! Saya tidak ingin menipu siapa pun, tetapi saya ingin menghasilkan keuntungan.

Jika saya merasa dapat melakukan pekerjaan ini, saya akan mengajukan penawaran dan membawa seorang inspektur. Jika inspektur menemukan masalah seperti, AC tidak berfungsi, panas tidak menyala, masalah listrik, jamur, masalah perpipaan, dll, ini semua adalah masalah yang akan menggerogoti waktu dan keuntungan Anda. Karena itu, saya memastikan penjual akan menanggung biaya masalah ini atau memperbaikinya sendiri. Jika mereka tidak mau, saya pergi, kecuali rumah itu bernilai tinggi sehingga saya bisa memperbaiki sendiri masalahnya dan masih bisa menghasilkan banyak uang.

Hal berikutnya adalah pembaruan.

Vanilla adalah rasa pilihan. Anda tidak ingin melakukan apa pun yang mengekspresikan diri Anda karena, yah, Anda tidak akan tinggal di sana! Saksikan acara "Income Property" di HGTV. Sekarang Anda memiliki opsi di sini untuk melakukan pembaruan Anda sendiri atau mempekerjakan seseorang. DIY memiliki satu pro BESAR dan banyak kontra. Pro adalah bahwa Anda menghemat $$$, kontra adalah bahwa, itu membutuhkan waktu lama untuk melakukannya, Anda sering harus melakukan kembali karena Anda mungkin akan melakukannya secara salah sesekali, dan itu adalah rasa sakit secara keseluruhan. di pantat.

Saya memiliki seorang teman yang merupakan petugas pemadam kebakaran dan memiliki bisnis kontraktor umumnya sendiri. Dia bekerja satu hari di stasiun dan dua hari libur. Saya mempekerjakan dia selama dua hari itu. Dia mengenal saya dan tahu apa yang saya coba lakukan. Saya perlu hal-hal dilakukan dengan benar pada kali pertama, saya membutuhkannya agar terlihat bagus, berfungsi dengan baik, dan semurah mungkin. Dia mengenalku sekarang dan sejujurnya kami melakukan banyak renovasi sama seperti yang lainnya. Warna cat yang sama di semua dinding rumah "kulit telur", lemari yang sama di kamar mandi dan dapur "moka", meja dan wastafel yang sama jika perlu, toilet yang sama, bak mandi, dll. Kami hanya melakukan perubahan kecil jika misalnya dapur memiliki ubin yang sudah ada yang bagus, kita membeli lemari untuk menyesuaikannya, atau kadang-kadang hanya mengecat lemari dan memasang perangkat keras baru membuat tempat itu terlihat baru. Nama permainannya di sini adalah untuk membuat tempat itu terlihat bagus dan berfungsi dengan baik. Jangan berlebihan, jika lemari itu berfungsi tetapi kuno, cukup cat dan pasang beberapa perangkat keras, atau jika kamar mandi dalam kondisi baik, cukup letakkan beberapa trim di sekitar cermin, ganti perlengkapan dan cat dinding, itu ' Akan terlihat baru dan harganya ratusan dolar ... tetapi menghasilkan ribuan!

Saran lain di sini adalah kenali pasar Anda!

Berkelilinglah dan lihat bagaimana orang lain di lingkungan itu hidup. Orang-orang suka berada di sekitar orang-orang seperti mereka, jadi siapa pun yang membeli rumah Anda, kemungkinan besar akan menjadi seperti orang lain di daerah itu. Inilah kesalahan yang pernah saya buat. Saya pikir sebuah rumah saya tidak memiliki daya tarik tepi jalan. Jadi saya memasang sistem sprinkler dan menanam benih rumput baru di halaman. Saya memupuk dan pada musim panas rumah itu memiliki daya tarik yang berlimpah! Saya bahkan mendapat lebih banyak pertanyaan tentang rumah itu. Tapi saya kehilangan uang karena investasi. Ternyata halaman yang bagus bukanlah sesuatu yang dirawat oleh orang-orang di daerah itu. Jika saya baru saja berkendara di sekitar blok, saya akan memperhatikan bahwa kebanyakan orang memiliki banyak mobil dan rumah mereka, seperti yang saya jual, memiliki garasi tertutup dan jalan kecil untuk mengemudi. Banyak orang di area itu parkir di pekarangan mereka !!! Jadi di sini saya memotong setiap minggu dan membayar tagihan air yang besar dan ternyata pembeli saya hanya akan mengabaikannya dan memarkirnya! Jangan membuat kesalahan seperti ini! Jika rumah-rumah lain di daerah itu memiliki halaman rumput yang sangat bagus dan milik Anda buruk, perbarui karena orang-orang akan berkendara melewati lingkungan itu dan kemudian berhenti di halaman Anda yang terabaikan dan rumah itu terabaikan. Saya melihat sebuah rumah dibeli seharga $ 158.000 dan kemudian orang-orang dipindahkan karena pekerjaan dan harus segera pergi. Mereka mematikan air untuk menghemat uang dan pekarangan menuruni bukit. Daftar tersebut bertahan selama berbulan-bulan dan akhirnya ditutup seharga $ 125.000! Halaman itu membuat orang takut karena rumah itu berada di lingkungan yang bagus di mana orang-orang menjaga pekarangan mereka. Tetapi jika pekarangan lain payah, daftar Anda akan muat dan terlihat bagus. Kenali pasar Anda dan kenali daerah Anda dengan baik. Anda ingin membuat rumah Anda berfungsi seperti yang lain di blok tersebut, tetapi lebih baik daripada yang lain. Sekarang mari kita bahas menjual properti.

Balik atau Keuangan?

Ini sebagian besar tergantung di mana Anda berada dalam game. Jika Anda baru memulai dengan properti komersial, Anda akan membutuhkan modal dan arus kas yang besar. Jika ini adalah Anda, saya akan membalikkannya.

Anda dapat memilih untuk menyewa agen atau melakukannya sendiri. Kebanyakan agen akan mengenakan komisi 3-6%. Jika Anda mendaftarkan properti komersial Anda seharga $ 100.000, ini berarti agen tersebut akan mendapatkan hingga $ 6.000. Pertimbangkan ini terhadap keuntungan Anda. Keuntungan memiliki agen adalah mereka bisa menjual tempat Anda lebih cepat daripada yang Anda bisa dalam banyak kasus. Jika Anda membutuhkan agen 1 bulan untuk menjual tempat Anda dan akan memakan waktu 4 bulan, Anda telah secara efektif membuka modal untuk proyek flip 3 bulan lagi. Dalam contoh ini, Anda dapat menjual 2 rumah dalam waktu yang dibutuhkan untuk menjual 1. Jadi, jika Anda mendapat untung $ 20.000 per rumah, Anda bisa menghasilkan $ 20.000 dari 1 rumah dengan menjualnya sendiri, atau $ 28.000 dengan menjual 2 rumah melalui dan agen. [($ 20.000 x 2) - ($ 6.000x2)]

Pilihan ada padamu. Itu sebagian besar tergantung pada pasar Anda. Jika rumah cepat terjual di daerah Anda, Anda punya peluang bagus untuk menjual rumah sendiri. Jika waktunya lambat, gunakan agen. Itu pendekatan saya.

Bagaimana jika ini adalah investasi properti komersial ke-10 Anda? Anda mungkin ingin mulai memikirkan keuangan pemilik. Sekarang ada lubang-lubang yang harus dilewati, terutama karena kongres baru saja mengeluarkan undang-undang baru yang mempengaruhi pasar kredit. Inilah sebabnya mengapa saya merekomendasikan memulai keuangan pemilik setelah pembalikan ke-10 Anda.

Jika Anda menghasilkan laba $ 20.000 per flip, Anda harus memiliki sekitar $ 200.000 uang tunai untuk dikerjakan ditambah modal kerja awal Anda. Ini dapat membelikan Anda 4 rumah dengan harga total $ 50.000 untuk dibeli dan diperbaiki. Menggunakan rumus Anda sebelumnya untuk menilai rumah, Anda akan memperkirakan bahwa rumah ini masing-masing dapat dijual seharga $ 70.000. Sekarang saya akan mendapatkan nomornya jadi bersiaplah untuk mengikuti saya di sini.

Anda menjual setiap rumah seharga $ 70.000 dengan bunga 9,5% (tarif default saya saat ini) plus meminta uang muka $ 10.000.

Setelah Anda menyelesaikan penjualan setiap rumah, Anda akan memiliki $ 40.000 untuk diinvestasikan di properti komersial lainnya. Selain itu, Anda akan menerima pembayaran $ 500 per bulan per rumah. (sebenarnya sekitar 504 tetapi tetap pada 500) Ini berarti Anda menerima $ 2.000 per bulan dari aktivitas pembiayaan Anda.

Ingat Anda masih memiliki modal kerja awal yang telah Anda investasikan kembali ke setiap rumah. Jadi ambillah uang itu dan $ 40.000 Anda dari uang muka, ditambah $ 2.000 Anda per bulan dan mulailah siklus itu lagi dan mulailah membalik-balik rumah. Saya akan menghemat $ 2.000 per bulan ditambah uang yang Anda hasilkan dari salah satu flips Anda selama setahun. Jika Anda dapat membalik setiap investasi properti komersial dalam 3 bulan, menghasilkan $ 20.000 masing-masing, Anda dapat memiliki $ 184.000 pada akhir tahun. (Gunakan $ 40.000 Anda dari uang muka untuk mulai membalik dan gunakan modal awal Anda untuk mulai membalik juga. Dengan cara ini, Anda membalik 2 sekaligus. Tambahkan $ 24.000 dari hipotek yang dibayar orang kepada Anda.)

Sekarang beli dan biayai 4 rumah lagi. Lakukan saja ini setiap tahun jika Anda dapat menambahkan $ 24.000 ke pendapatan per tahun Anda sampai Anda puas dengan level Anda dan kemudian pensiun. Dalam 5 tahun Anda dapat menghasilkan $ 120.000 per tahun dan pensiun.

Ingatlah bahwa properti dilunasi dan pinjaman jatuh tempo setelah 30 tahun.

Dengan menerapkan prinsip-prinsip ini, saya telah mengembangkan perusahaan investasi properti komersial saya menjadi perusahaan yang menghasilkan pendapatan $ 250.000 per bulan.

Menyewa

Menyewa bisa menjadi cara yang bagus untuk;

Turunkan hipotek Anda

Tingkatkan "uang menyenangkan" Anda

Dan Bayar untuk Rumah Liburan!

Tapi apa yang perlu Anda pertimbangkan sebelum terjun ke permainan Tuan Tanah?

Hal pertama yang saya pikirkan adalah lokasi. Dapatkah properti Anda menghasilkan banyak uang per bulan atau apakah Anda lebih baik membalik properti?

Rumah di kota perguruan tinggi, tujuan liburan, dan kota dengan persediaan sewa yang sangat rendah sangat ideal untuk menjadi tuan tanah!

Hal-hal yang perlu dipertimbangkan sebelum menyewa

Ada banyak hal yang membuat menyewa menjadi sakit di pantat. Itulah sebabnya saya cenderung membalik atau membiayai properti investasi saya. Tapi sesekali ada bagian properti komersial yang harus Anda sewa. Jika itu masalahnya, saya sarankan Anda mempersiapkan diri melalui kelas atau seminar. Saya tidak bisa menjelaskan cukup detail tentang kewajiban yang Anda miliki sebagai pemilik. Pertama-tama Anda perlu memeriksa dengan negara bagian Anda untuk melihat apa saja peraturannya. Misalnya, Anda mungkin ingin tipe orang tertentu menyewa tempat Anda, misalnya seorang ibu tunggal paruh baya dengan anak-anak jr atau sekolah menengah. Jenis penyewa ini biasanya pandai membayar dan mereka memperlakukan rumah dengan hormat. Namun di beberapa negara bagian, Anda tidak dapat memilih penyewa. Jika mereka memenuhi persyaratan finansial dan latar belakang, Anda wajib menyewakan properti itu kepada mereka. Hal ini dapat menyebabkan seorang anak perguruan tinggi menyewa separuh lainnya dari dupleks Anda dan menjaga jam-jam aneh, menjadi keras, dan tidak terlalu memperhatikan tempat itu. Ini hanyalah peringatan beberapa sakit kepala yang datang dengan Sewa! Jadi sekali lagi, Anda harus mengunjungi dan pengacara atau menghadiri seminar di negara bagian Anda sebelum memutuskan untuk menyewakan properti Anda

Inilah kabar baiknya. Ketika saya menyewa tempat, saya biasanya mengembalikan investasi saya dalam waktu 24 bulan atau kurang! Saya tidak berbicara tentang harga pembelian total tempat itu, tetapi saya mengembalikan biaya renovasi apa pun dalam 2 tahun. Sejak saat itu pembayaran langsung digunakan untuk membayar saya kembali atas properti itu. Dalam 10 tahun setiap properti sewaan yang Anda miliki atau sewakan harus dibayar dan 50 tahun berikutnya adalah keuntungan murni.

Tetapi sebagai tuan tanah, Anda bertanggung jawab atas semua perbaikan kecil yang perlu dirawat. Karena itu, saya menemukan bahwa Anda perlu menyisihkan sekitar 10% dari semua pembayaran ke dalam dana hanya untuk memelihara properti. Terkadang Anda tidak membutuhkan sebanyak itu, di lain waktu Anda membutuhkan lebih banyak. Banyak hal tergantung pada penyewa Anda.

Jika Anda menyewakan bagian lain dari rumah Anda untuk mengimbangi hipotek Anda, jangan bergantung pada pembayaran yang berasal dari penyewa Anda. Mereka sering terlambat dan kadang tidak membayar sama sekali. Kemudian Anda harus mengusir mereka dan hal berikutnya yang Anda ketahui, Anda belum menghasilkan sepeser pun dari properti Anda dalam 3 bulan! Maksud saya adalah, bayar pembayaran Anda dari kantong Anda sendiri dan simpan pembayaran dari penyewa Anda sampai Anda memiliki simpanan sewa minimal 1 tahun. Ini harus menebus setiap perbaikan yang harus Anda lakukan serta saat ada lowongan.

Jika Anda menyewa rumah peristirahatan, selamat!

Saya rasa ini adalah salah satu cara terbaik untuk menyewa. Saya punya tempat di Pulau Balboa di California yang saya sewa setiap tahun. Yang harus Anda pertimbangkan di sini adalah;

1. berapa banyak Anda bisa mendapatkan uang sewa

2. apa pembayaran Anda

3. seberapa terlibat Anda ingin terlibat

Saya harus terbang ke California untuk pergi ke rumah peristirahatan saya sehingga saya tidak bisa menjadi orang yang memeriksa barang-barang dan membersihkan setelah orang pergi. Saya tidak bisa menunjukkan tempat itu kepada mereka sebelum mereka menyewanya untuk akhir pekan atau mengawasi mereka saat mereka di sana. Jadi saya menyewa agen yang melakukan semuanya untuk saya. Bagian yang hebat adalah bahwa mereka melakukan kontrak dan mendapatkan simpanan dan membersihkan serta polisi dan segalanya! Saya harus menyewakan tempat saya sekitar 17 minggu dalam setahun. Dan saya harus menyewakannya selama puncak musim panas. Jika saya melakukan ini, saya dapat membayar pembayaran rumah, membayar agen persewaan saya, dan saya memiliki tempat aset properti terpisah keren untuk nongkrong 35 minggu dalam setahun! Ini adalah rumah sewa liburan yang ideal.

Jadi harap pertimbangkan bahwa jika Anda tinggal di dekat Anda dapat menghemat uang dengan tidak memiliki agen yang melakukan penyewaan, tetapi Anda harus membuat kontrak, melakukan perbaikan, membersihkan setiap tamu, cara menerima kartu kredit dan menempatkan jaminan keamanan. , pasarkan properti Anda dan polisi orang-orang yang menyewa rumah liburan Anda. Misalnya, saya pernah memiliki rental yang seharusnya tidak lebih dari 12 orang di dalamnya. Saya lewat dan cukup yakin ada pesta yang sedang berlangsung! Setidaknya ada 45 orang di sana. Tetapi karena tidak ada dalam kontrak bahwa mereka akan diusir jika mereka memiliki lebih dari satu nomor yang ditentukan, saya tidak bisa berbuat apa-apa!